Tvangsauktion

Sådan køber du på tvang

Vil du købe ejendom på tvangsauktion? Se, hvad du bør være opmærksom på inden, under og efter tvangsauktionen.

Som auktionskøber er det vigtigt, at du gør dig klart:

  • At den ejendom, du køber, erhverves uden nogen former for mangelindsigelser og med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers og fogedrettens side.
  • At den pris, du betaler for ejendommen, består af det bud du giver med tillæg af eventuel overkurs på pantebreve samt med tillæg af størstebeløbet. Herudover kommer afgifter til det offentlige i forbindelse med auktionen.

 

Hvad bør du undersøge inden auktionen?

  • Undersøg ejendommen grundigt, gerne sammen med en byggesagkyndig, fx en håndværker. Mød op til den annoncerede fremvisning af ejendommen. Det, der følger med ejendommen, er det, der er på ejendommen på auktionsdagen. Der er ingen fortrydelsesret, ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring, der dækker fejl, du ikke har set.
  • Læs salgsopstillingen, som du kan finde ved at klikke dig ind på www.tvangsauktioner.boligsiden.dk og videre ind på advokatens præsentationsside. Hvis du er du i tvivl om noget, så spørg rekvirenten (den advokat, der har sat ejendommen på auktion), eller spørg din egen advokat.
  • Sørg for, at have din finansiering på plads. Undersøg evt. om du kan blive forhåndsgodkendt til at overtage de lån, der i ejendommen nu. Det kan muligvis give dig 100% realkreditbelåning af dit bud.
  • Ud over det bud du afgiver, skal du betale et beløb, som kaldes størstebeløbet kontant oveni. Størstebeløbet består af omkostninger for selve auktionen til rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen. Disse kreditorer kan fx vedrøre brandforsikring, renovation, ejendomsskat og lejerkrav, hvis ejendommen har været/er lejet ud.

 

Hvad bør du være opmærksom på under auktionen?

  • Det er en rigtig god idé at tage din advokat med til tvangsauktionen i Fogedretten. Din advokat kan indestå for sikkerhedsstillelsen, forudsat du forinden indbetaler sikkerhedsstillelsen til advokaten. Advokaten kan så betale restancerne og størstebeløbet af din indbetaling. Hvis du i stedet vælger at indbetale sikkerhedsstillelsen til fogedretten, får du ikke dine penge tilbage, før du har betalt alle restancerne samt størstebeløbet. Det er likviditetsmæssigt tungt, idet du midlertidigt betaler beløbene 2 gange.
  • Ejendommen opråbes af dommeren 1., 2. og 3. gang, og den er herefter solgt til højestbydende, der så har vundet auktionen.
  • Hold dig til den pris, du hjemmefra har besluttet dig for højst at byde for ejendommen. Fogedretten fastsætter et mindste overbud fx 5.000 kroner. Hvis der er budt 300.000 kroner skal du byde mindst 305.000 kroner osv. Byd senest, når fogeden har opråbt ejendommen ”2. gang”. Når fogeden har sagt ”3. gang solgt”, kan der ikke bydes længere.
  • Bliver du højstbydende, skal du stille sikkerhed. Sikkerhedsstillelsen dækker størstebeløbet, restancer op til dit bud (fremgår af i 3. kolonne i salgsopstillingen) og ¼ af den del af pantet, der kan kræves indfriet (fremgår af 4. kolonne i salgsopstillingen) og skal stilles straks.
  • Som regel accepterer fogedretten dog, at du stiller en mindre sikkerhedsstillelse, fx 20.000 kroner (den lille sikkerhedsstillelse) med det samme, og at resten af sikkerhedsstillelsen (den store sikkerhedsstillelse) betales inden en nærmere fastsat frist, typisk 7 dage. Undersøg på forhånd, hvordan praksis er ved den fogedret, hvor auktionen holdes. Den lille sikkerhedsstillelse skal betales med kontanter eller med bankcheck.
  • Dit bud fordeles blandt ejendommens panthavere i prioritetsrækkefølge. Den kreditor der står først i salgsopstillingen skal have dækket hele sit krav, før den næste i rækken får dækket noget.
  • Hvis en panthaver ikke får dækning fuldt ud ved dit bud, kan han bede fogedretten om afholdelse af en ny auktion, som skal afholdes inden 6 uger. Du har så ikke købt ejendommen endnu, men du er bundet af dit bud, idet 2. auktionen starter med dit bud. Det sker ofte, ca. ved hver anden tvangsauktion, at der holdes 2 auktioner.
  • Du overtager ejendommen, når du har fået endeligt hammerslag på 1. eller 2. auktion.

Hvad bør du være opmærksom på efter auktionen?

  • Nøglen til ejendommen kan du få udleveret, når sikkerhedsstillelsen er på plads.
  • Når du har betalt skyldige beløb, typisk restancerne, hvilket skal ske inden 4 uger efter tvangsauktionens afholdelse,  får du en samtykkeerklæring.
  • Når du har fået samtykkeerklæring fra alle panthaver, der opnåede dækning på auktionen, kan du bede fogedretten om at udstede auktionsskøde. Det er dit bevis for, at du har købt ejendommen.
  • Udover dit bud og størstebeløbet skal du betale en auktionsafgift på 0,5 procent af dit bud samt størstebeløbet.
  • Herefter skal auktionsskødet tinglyses. Det sker digitalt. Afgiften er 1.660 kroner og 0,6 procent af ejendomsværdien eller af købesummen (bud + største beløb).
  • Den gæld, der ligger ud over dit bud, bliver slettet af tingbogen, hvilket din advokat typisk vil tage sig af.
  • Hvis du vil sælge ejendommen videre, kan du vente op til et år med at bede om at få udstedt auktionsskøde. I forbindelse med et salg kan du overføre retten til auktionsskøde til køberen, hvorved du kan spare afgiften til tinglysningen.

 

Thomas Hansen, advokat